13.Housing Price Index: ดัชนีราคาบ้าน คืออะไร?

MACRO ECONOMIC INDICATORS

5/8/20241 min read

  1. Housing Price Index (HPI) คืออะไร?

    ◾นิยาม: คือดัชนีที่ติดตาม "ราคาบ้าน" ทั่วประเทศว่า ตอนนี้ราคาบ้านแพงขึ้น หรือถูกลง เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหรือปีก่อน (ตัวดังๆ ในสหรัฐฯ เช่น S&P/Case-Shiller Home Price Index)


    ความหมายแบบชาวบ้าน: มันคือตัวเลขที่บอกว่า "ความมั่งคั่งของคนในประเทศ" เป็นยังไง

    ◾บ้าน = สินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของคนส่วนใหญ่

    ◾ถ้าราคาบ้านขึ้น = คนรู้สึกรวยขึ้น (Wealth Effect)

    ◾ถ้าราคาบ้านตก = คนรู้สึกจนลง

  1. สาเหตุเกิดจากอะไรได้บ้าง? (ทำไมราคาบ้านถึงพุ่ง หรือ ร่วง?)

    ◾ราคาบ้านไม่ได้ขึ้นอยู่กับอิฐหินปูนทรายอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยหลัก:

  1. ดอกเบี้ย (พระเอกตัวจริง): 🔑

    • คนส่วนใหญ่ "กู้" ซื้อบ้านครับ

    • ถ้า ดอกเบี้ยต่ำ ➡️ ผ่อนถูก ➡️ คนแย่งกันซื้อ➡️ ราคาบ้านพุ่ง

    • ถ้า ดอกเบี้ยสูง ➡️ ผ่อนแพง ➡️ คนไม่มีปัญญาซื้อ ➡️ ราคาบ้านร่วง

  2. เศรษฐกิจและการจ้างงาน: ถ้าคนมีงานทำมั่นคง (Level 3 ดี) เขาก็กล้าซื้อบ้านครับ

  3. Supply (ของที่มี): ถ้าคนอยากได้บ้านเยอะ แต่ผู้รับเหมาสร้างไม่ทัน ราคาก็จะแพงขึ้น (เหมือนแย่งเก้าอี้ดนตรี)

  1. มีความสำคัญอย่างไรต่อเศรษฐกิจ?

◾ภาคอสังหาฯ คือ "เสาหลัก" ที่ค้ำจุนเศรษฐกิจสหรัฐฯ

  1. Multiplier Effect (ผลกระทบต่อเนื่อง):

    • เมื่อคนซื้อบ้าน 1 หลัง... เขาต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์, ติดแอร์, จ้างช่างทาสี, จ้างบริษัทขนย้าย, ซื้อประกัน

    • เงินมันหมุนไปหลายต่อมากครับ กระตุ้นเศรษฐกิจได้แรงที่สุด

  2. วัดเงินเฟ้อ (CPI): จำ Level 2 ได้ไหมครับ? ค่าเช่าบ้าน/ที่อยู่อาศัย กินสัดส่วนใหญ่มากในตระกร้าเงินเฟ้อ ถ้าราคาบ้านแพง ค่าเช่าก็จะแพงตาม ทำให้เงินเฟ้อไม่ยอมลง

  3. ความรู้สึกรวย (Wealth Effect): เมื่อเจ้าของบ้านเห็นราคาบ้านตัวเองขึ้น เขาจะกล้าใช้เงิน (Retail Sales ก็จะดีตาม)

  1. ตัวอย่างเรื่องราว: "หมู่บ้านแสนสุข กับ ดอกเบี้ยมหาโหด" 🏠
    ◾ลองจินตนาการถึง "นาย B" มนุษย์เงินเดือนที่อยากมีบ้าน

  • สถานการณ์ A: ยุคดอกเบี้ยถูก (ราคาบ้านพุ่ง)

    • ธนาคารบอก: "กู้เลยครับ ดอกเบี้ยแค่ 2%"

    • นาย B และเพื่อนๆ ดีใจ รีบไปแย่งกันจองบ้าน

    • โครงการบ้านเห็นคนแย่งกันเยอะ เลยปรับราคาขึ้นจาก 3 ล้าน เป็น 4 ล้าน

    • ผล: HPI พุ่งสูง, บริษัทก่อสร้างรวย, ช่างมีงานทำเยอะ

  • สถานการณ์ B: ยุคดอกเบี้ยแพง (ราคาบ้านร่วง)

    • ธนาคารบอก: "ตอนนี้ดอกเบี้ย 7% นะครับ ผ่อนเดือนละ 3 หมื่นไหวไหม?"

    • นาย B คำนวณแล้วไม่ไหว ยอมแพ้ ไม่ซื้อดีกว่า

    • โครงการบ้านสร้างเสร็จแล้วแต่ไม่มีคนซื้อ เลยต้อง "ลดราคาล้างสต็อก"

    • ผล: HPI ร่วงลง, บริษัทก่อสร้างเจ๊ง, คนงานก่อสร้างตกงาน

________________________________
________________________________
________________________________

🔗Reference : Gemini

เรามาถึงตัวชี้วัดเศรษฐกิจตัวสุดท้ายในกลุ่มนี้แล้วครับ นั่นคือ "ภาคอสังหาริมทรัพย์" (Housing Market) ถ้า Retail Sales คือการซื้อของชิ้นเล็ก... Housing Price Index คือตัวแทนของการซื้อ "ของชิ้นใหญ่ที่สุดในชีวิต" ครับ

มาดูกันว่าทำไมราคาบ้านถึงบอกอนาคตเศรษฐกิจได้แม่นยำ

________________________________

  1. อื่นๆ เพิ่มเติมที่ควรต้องรู้ (Pro Tips) 💡

  • สัญญาณเตือนภัยล่วงหน้า (Building Permits):

    • นอกจากราคาบ้าน ให้ดูตัวเลข "Building Permits" (ใบอนุญาตก่อสร้าง) ด้วยครับ

    • ถ้าใบอนุญาตออกเยอะ = ผู้รับเหมามั่นใจว่าอนาคตคนจะซื้อบ้านแน่ๆ (เศรษฐกิจจะดี)

  • ความสัมพันธ์กับ Fed:

    • ธนาคารกลาง (Fed) กลัวราคาบ้านพุ่งแรงเกินไป เพราะจะทำให้เกิด "ฟองสบู่" (เหมือนวิกฤตปี 2008)

    • ถ้า HPI สูงเกินไป Fed มักจะ "ตรึงดอกเบี้ยสูง" เพื่อกดให้ราคาบ้านเย็นลงครับ

________________________________
________________________________